Stellen Sie sich vor, Ihr Haus steht seit über hundert Jahren. Hat zwei Weltkriege überstanden, ein paar Dutzend Mieterwechsel und mindestens drei fragwürdige Fassadenanstriche. Und jetzt braucht es plötzlich… ein Pickerl.
So unspektakulär klingt das, wenn man ehrlich ist. Aber das Bauwerksbuch ist gerade eines der Themen, mit denen sich Wiener Eigentümer und Hausverwaltungen 2026 tatsächlich beschäftigen müssen, und die Frist rückt näher, als es sich anfühlt.
Kurz gesagt
Das Bauwerksbuch ist eine gesetzlich vorgeschriebene, elektronisch geführte Dokumentation über den baulichen Zustand eines Gebäudes, geregelt in § 128a der Wiener Bauordnung.1 Für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss es bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt und bei der MA 37 registriert sein. Ich bin Reinhard Dittrich, gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Innenputz und Fassaden in Wien, und ich übernehme das komplette Bauwerksbuch für Sie: von der Erstprüfung bis zur Registrierung.
Falls Sie gerade zum ersten Mal davon hören: kein Grund zur Panik. Aber auch kein Grund, es auf 2027 zu schieben.
Und falls Sie den Namen „Bauwerksbuch“ bisher nur aus einem TV-Beitrag oder von Ihrer Hausverwaltung kennen und nicht so genau wissen, was das für Sie persönlich bedeutet: genau dafür ist diese Seite da. Schauen wir uns das gemeinsam an.
Was ist das Bauwerksbuch Wien und wen betrifft es?
Das Bauwerksbuch ist keine einmalige Bescheinigung, die Sie sich holen und dann in eine Schublade legen. Es ist eine laufende technische Gebäudeakte: Stammdaten, Baubewilligungen, der bauliche Zustand, festgestellte Mängel und deren Behebung, samt Prüfintervallen für sicherheitsrelevante Bauteile wie Tragwerk, Fassade, Geländer und Brüstungen.
Betroffen sind Sie, wenn Ihr Gebäude vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurde. Egal ob Einfamilienhaus, Zinshaus oder Eigentümergemeinschaft mit zwanzig Parteien, die Verpflichtung trifft grundsätzlich alle Eigentümer:innen und Miteigentümer:innen. Gibt es eine Hausverwaltung, wird das Bauwerksbuch von dieser elektronisch weitergeführt, die Pflicht zur Erstellung bleibt aber bei den Eigentümer:innen.
Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche.3 Für fast alle Wiener Altbauten gilt: das betrifft Sie.
31.12.2027
Letzter Termin für Erstellung und Registrierung,
wenn Ihr Gebäude vor 1919 errichtet wurde.
Bis wann muss mein Bauwerksbuch fertig sein?
Für Gebäude vor 1919 endet die Frist am 31. Dezember 2027. Für Gebäude, die zwischen 1919 und 1945 errichtet wurden, folgt eine zweite Frist bis 31. Dezember 2030.
Wichtig dabei: 2027 ist nicht der Stichtag, an dem Sie anfangen sollten. Bis dahin müssen Erstellung und Registrierung bei der MA 37 abgeschlossen sein. Rechnet man die Zeit für Aktenrecherche, Begehung, Gutachtenerstellung und Registrierung zurück, bleibt weniger Puffer, als die Jahreszahl vermuten lässt.
Was passiert, wenn Sie die Frist verpassen?
Hier will ich ehrlich sein statt Angst zu machen: die Baupolizei hat öffentlich angekündigt, säumige Eigentümer:innen zunächst zu mahnen und danach Verwaltungsstrafverfahren einzuleiten. In dem ORF-Beitrag geht ein befragter Sachverständiger von Strafen in der Höhe von rund 1.000 Euro pro Eigentümer aus, bei einer Eigentümergemeinschaft mit mehreren Personen addiert sich das entsprechend.5
Das eigentliche Risiko ist ohnehin ein anderes: Kapazität. Von rund 31.000 betroffenen Wiener Gebäuden waren laut ORF erst rund 2.000 registriert, also etwa sechs Prozent.4 Wer sich erst 2027 meldet, steht am Ende einer Warteschlange, die für die verbleibende Zeit zu lang ist.
Mein Rat an Sie: nicht bis zum Schluss warten. Nicht in erster Linie wegen der Strafe, sondern weil die Kapazität der befugten Fachleute selbst das eigentliche Nadelöhr ist. Planeinsicht und Gutachtenerstellung brauchen Zeit, und die wird knapper, je näher die Frist rückt.
Besichtigungstermin klären wir im nächsten Schritt
Wer darf ein Bauwerksbuch überhaupt erstellen?
Nicht jeder, der sich mit Bau auskennt, darf hier ran. Die Wiener Bauordnung lässt nur drei Berufsgruppen zu: Ziviltechniker:innen mit einschlägigem Fachgebiet, planende Baumeister:innen ohne Einschränkung ihrer Befugnis, und gerichtlich beeidete Sachverständige für Hochbau, Architektur, Statik oder verwandte Fachgebiete. Reine Ausführungsbetriebe sind ausdrücklich nicht befugt.
Was übernehme ich für Sie?
Alles, was das Gesetz verlangt, aus einer Hand. Ich hole die nötigen Bescheide und Planunterlagen bei der MA 37 ein, führe die Erstprüfung Ihres Gebäudes durch, erstelle das vollständige Bauwerksbuch und übernehme die Registrierung in der Wiener Bauwerksbuchdatenbank. Wo Fachgebiete außerhalb meiner Zertifizierung nötig sind, etwa Statik oder Elektro, ziehe ich erfahrene Kolleg:innen dazu, damit am Ende ein Bauwerksbuch steht, das den Anforderungen der Behörde vollständig entspricht.
Von der ersten Akteneinsicht bis zur Registrierung begleite ich Sie persönlich und stehe Ihnen als Ansprechpartner für Ihr Bauwerksbuch zur Seite.
Sie stellen eine unverbindliche Anfrage zum Bauwerksbuch, und Sie bekommen ein Angebot auf Basis der Nutzfläche Ihres Gebäudes. Den Besichtigungstermin vereinbaren wir dann im nächsten Schritt. Keine Standardpauschale von der Stange, sondern ein Preis, der zu Ihrem Haus passt.
Bauwerksbuch für Hausverwaltungen: was Sie jetzt wissen sollten
Wenn Sie mehrere Objekte betreuen, ist das Bauwerksbuch für Sie kein einzelner Auftrag, sondern ein Portfolio-Thema. Sortieren Sie Ihren Bestand nach Baujahr: alles vor 1919 braucht bis 2027 ein Bauwerksbuch, 1919 bis 1945 bis 2030.
Praktischer Vorteil, wenn Sie mehrere betroffene Gebäude gebündelt beauftragen: ein Ansprechpartner für alle Objekte, Begehungstermine nach Bezirk oder Portfolio koordiniert, und eine einheitliche Dokumentation, die Sie später in Ihrem eigenen Fristenmanagement wiederfinden statt in sieben verschiedenen Formaten.
Und danach ist das Thema nicht erledigt. Mit der Registrierung beginnt Ihre eigentliche laufende Aufgabe: Prüfintervalle einhalten, Mängel dokumentieren, das Bauwerksbuch aktuell halten. Auf Wunsch übernehme ich auch diese laufende Betreuung für Sie, damit Prüftermine nicht irgendwo im eigenen Kalender untergehen. Das gehört sonst in Ihr normales Fristenmanagement, nicht in eine PDF, die niemand mehr aufmacht.
Was kostet ein Bauwerksbuch?
Einen pauschalen Fixpreis gibt es nicht, dafür hängt zu viel vom einzelnen Gebäude ab: Größe, Zustand der vorhandenen Unterlagen, Komplexität der Bausubstanz. Ich arbeite deshalb nicht mit einer Preisliste von der Stange, sondern erstelle ein unverbindliches Angebot auf Basis der tatsächlichen Nutzfläche Ihres Gebäudes.
Ein Kostenpunkt, der oft übersehen wird: die Registrierung selbst kostet bei der Stadt Wien keine Gebühr.2 Sie zahlen für die fachliche Leistung, nicht für den Verwaltungsakt.
Wie geht es jetzt weiter?
Der einfachste erste Schritt: Sie stellen eine unverbindliche Anfrage zum Bauwerksbuch, und im Anschluss bekommen Sie ein Angebot auf Basis der tatsächlichen Nutzfläche. Den Besichtigungstermin vereinbaren wir dann gemeinsam. Kein Papierkrieg, kein Kleingedrucktes, einfach ein klares Bild davon, was auf Sie zukommt.
Und ehrlich: je früher wir starten, desto entspannter wird Ihr Weg bis Dezember 2027. Die Terminkalender der befugten Sachverständigen werden mit näherrückender Frist voller, nicht leerer.
Häufige Fragen zum Bauwerksbuch Wien
Dann liegt die Pflicht zur Erstellung und Führung direkt bei den Eigentümer:innen bzw. der Eigentümergemeinschaft.
Nein. Danach beginnt die laufende Führung: Prüfintervalle einhalten, neue Ergebnisse dokumentieren.
Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche.
Ziviltechniker:innen, planende Baumeister:innen oder gerichtlich beeidete Sachverständige mit einschlägigem Fachgebiet.
Erstellen darf es nur eine befugte Person. Eine Vorlage allein reicht nicht, weil die Erstprüfung und die fachliche Beurteilung von einer befugten Stelle stammen müssen.
Online, über die Wiener Bauwerksbuchdatenbank, mit einer elektronisch signierten Bestätigung über die Erstellung und, bei Bestandsgebäuden, einer Bestätigung über die Erstprüfung.
Idealerweise vorhandene Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen oder Pläne, falls Sie welche haben. Fehlt etwas, hole ich es bei Bedarf im Planarchiv der MA 37 ein.
Ihre Frage war nicht dabei, oder Sie wollen einfach loslegen?
Reinhard Dittrich ist gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Innenputz und Fassaden in Wien und übernimmt für Eigentümer:innen und Hausverwaltungen die komplette Erstellung und Registrierung des Bauwerksbuchs.
Quellenangaben
- Bauordnung für Wien, § 128a (RIS, Rechtsinformationssystem des Bundes)
- Stadt Wien: „Bauwerksbuch – Registrierung“
- Stadt Wien: „Bauwerksbuch für Altbauten“
- ORF Wien: „Erst 2.000 Altbauten haben ‚Pickerl’“
- ORF Fernsehbeitrag zum Bauwerksbuch Wien (Wien heute, 25.8.2026)
